Бизнес по сдаче квартир посуточно

Сдача квартир посуточно по субаренде — бизнес с низкой точкой входа. Ошибочно полагать, что он прибылен только туристических городах и столице. Приезжая в чужой город, будь то студент-заочник, командированный специалист или путешественник, в первую очередь задумывается о месте для ночлега. Поселится в хороший отель не всегда по карману, а выдержать суровые условия хостелов способны молодые люди без детей. В этой ситуации и появляется спрос на арендное отдельное жилье.

Актуальность бизнеса на сдаче квартир

Несмотря на обилие гостиниц, посуточная аренда квартир популярна по ряду причин:

• В отличие от гостиниц, приличные съемные квартиры есть почти на любой кошелек — от недорогих с незатейливой обстановкой до престижных с дизайнерским ремонтом.
• Гибкая локация.
• Отдельное жилье предоставляет арендатору свободу действий.
• Возможность самостоятельно приготовить еду.
• Большая площадь.
• Наличие техники, позволяющей стирать, погладить вещи. В отелях такие услуги являются платным сервисом.

Второй важный фактор — доступность такого способа заработка. Для этого не нужны специальные знания. Подобный бизнес приносит гораздо больше прибыли, чем заселение жильцов на долгий срок.

Другая сторона медали — предпринимателю придется самому решать проблемы, которыми при долгосрочной аренде занимаются квартиранты: замена лампочек, переклейкой обоев и прочее.

Регистрация бизнеса по сдаче квартир

Многие граждане зарабатывают, не декларируя доходы перед государством. Стоит ли рисковать, решает сам предприниматель. Но если действовать легально, можно выбрать один из трех форматов ведения бизнеса:

• Физическое лицо. Сдавать жилье в аренду вправе любой человек без создания субъекта предпринимательства, если он будет заполнять налоговые декларации.
• Самозанятый. В Татарстане, Московской и Калужской областях бизнесмен, который зарабатывает менее 2,4 млн рублей в год, может получить такой статус вместо ИП.
• ИП. Предприниматель должен платить страховые взносы, но эта форма позволяет избавиться от всех ограничений, в том числе и на работу с юридическими лицами.

Зарегистрировать ИП или самозанятость можно через интернет. Нужно заполнить бланк заявления, уплатить пошлину и указать такие следующие ОКВЭД:

• 20. Аренда и управление недвижимостью.
• 20.1. Аренда и управление собственным или арендованным жильем.

Согласно закону № 59-ФЗ от 15.04.2019 года, гостиничные услуги можно оказывать исключительно в помещениях нежилого фонда, размещенных на первых этажах и снабженных отдельным входом. Но для аренды жилья применяются иные коды ОКВЭД, поэтому такая деятельность не ограничивается.

Наконец, как легальный бизнес включает уплату налога:

• НДФЛ. Гражданин, не желающий регистрировать субъект предпринимательства, должен отдавать государству 13% от выручки.
• Самозанятость. Такой статус дает право уменьшить выплаты до 4% при работе с физическими лицами или 6% при обслуживании предприятий.
• УСН. Для ИП применяется в одном из двух форматов — 6% от общей выручки либо 15% от чистой прибыли.
• ПСН. Предприниматель платит фиксированную ставку в год, но имеет право сдавать в аренду только принадлежащее ему жилье.

Договор посуточной аренды

Договор существенно уменьшает риски владельца жилья: только поставив подпись на документе, многие квартиранты начинают понимать свою ответственность за сохранность чужого имущества. Во избежание недопонимания в тексте соглашения нужно упомянуть:

• Важные характеристики недвижимости — расположение, количество комнат, этаж, реквизиты владельца.
• Паспортные данные лица, которое является ответственным арендатором и принимает на себя обязательства по сохранению имущества.
• Сумму и порядок внесения платы. Обычно предприниматели стараются брать деньги вперед, но иногда квартиранты отдают вторую половину при выселении.
• Величину гарантийного депозита и правила его удержания при нанесении ущерба. Здесь же могут быть упомянуты штрафы за курение, нарушение тишины.
• Список находящихся в помещении вещей и предметов мебели с упоминанием их состояния.
• Правила передачи ключей третьим лицам. Это может быть необходимо, если кто-то снимает квартиру для родственников или деловых партнеров.
• Условия досрочного выселения арендаторов. Здесь можно указать нарушение порядка и громкое поведение, распитие спиртных напитков, намеренное повреждение вещей.
• Время заезда и выселения. Предпринимателю важно знать, когда освободится жилье, особенно если следующие клиенты уже ждут своей очереди.

В желании обезопасить себя некоторые квартиранты могут попросить у арендодателя документы, доказывающие его право распоряжаться жильем. На такой случай он должен иметь на руках выписку из ЕГРН или договор с хозяином, предусматривающий передачу в субаренду.

Бизнес-план сдачи квартир посуточно

Потребует ли реализация бизнес-плана серьезных вложений? Если речь о субаренде, важно в каком состоянии жилье достанется предпринимателю. В целом на старте нужно учесть следующие статьи расходов:

• регистрация предпринимательства, открытие счета, печать;
• подготовка квартиры;
• покупка мебели и бытовой техники;
• создание запаса расходных материалов;
• печать листовок и реклама в интернете.

Перечень ежемесячных расходов будет включать:

• обязательные взносы ИП;
• налоговые отчисления;
• сопровождение расчетного счета;
• оплата аренды владельцу квартиры;
• устранение нанесенного жильцами ущерба;
• пополнение запаса расходных материалов;
• публикация рекламных объявлений.

Рентабельность бизнеса

Заработок на сдаче квартир зависит от нескольких факторов: размеры населенного пункта, расположение, площадь жилья, качество ремонта. Но самое большое влияние на объем доходов оказывает загрузка помещений, которая даже для удачно расположенной недвижимости в идеальном состоянии не превышает 60–80%.

В начале 2020 года в крупных областных центрах полностью меблированную однокомнатную квартиру среднего класса сдают по 2000 рублей за сутки. Бизнес-класс оценивают дороже — от 3000. При загрузке 70% они будут приносить в месяц 42000 и 63000 рублей выручки соответственно.

Но здесь предпринимателя, сдающего на условиях субаренды только одно помещение, может поджидать неприятный сюрприз: после вычета текущих расходов на руках у него останется всего 15–25 тысяч рублей чистой прибыли.

При ограничении в средствах, можно откладывать полученную прибыль для дальнейшего расширения бизнеса. Через 12–15 месяцев первоначальные вложения окупятся, что позволит бизнесмену найти и подготовить для сдачи посуточно еще одну квартиру, а затем третью, четвертую и так далее. Для обслуживания такого количества объектов понадобится — уборщица, администратор, а в перспективе — менеджера по работе с клиентами и мастера для ремонта. Но даже за вычетом их зарплаты с тех же пяти однокомнатных уже можно зарабатывать до 80 тысяч рублей в месяц.

Какие квартиры снимают на короткий срок

Бизнес может быть рассчитан на различные категории граждан — от малообеспеченных студентов до успешных предпринимателей. Требования к уровню комфорта у них разные. Поэтому недвижимость для организации проживания посуточно можно разделить на:

• Эконом-класс. Включает старое жилье с недорогим ремонтом и мебелью категории «ширпотреб». Такие объекты расположены где-нибудь на окраине, в малогабаритных домах эпохи расцвета СССР. В больших городах стоят 1200–1500 рублей за сутки.
• Средний класс. Это — вполне обычные современные квартиры с базовым ремонтом, бытовой техникой и не самой примитивной мебелью. Находятся в спальных районах и новостройках с транспортной доступностью. Стоят 2000–2500 рублей в сутки.
• Бизнес-класс. Такие квартиры отличаются качественным ремонтом, удобной мебелью и набором бытовой техники. Располагаются, как правило, недалеко от метро или остановок, достаточно близко к центру. Стоят 3000–3500 рублей за сутки.
• Премиум-класс. Элитное жилье в центре города, с дизайнерским ремонтом, отличной импортной мебелью и всеми видами бытовой техники, включая джакузи и мини-бар. Немногие клиенты готовы платить за него более 5000 рублей в сутки.

Несмотря на соблазн, не стоит увлекаться слишком дешевыми или слишком дорогими квартирами: по статистике, 80% заказов приходится на жилье среднего и бизнес-класса. Что нравится арендаторам:

• Восемь из десяти клиентов снимают студии, однокомнатные или двухкомнатные квартиры. Тесные «хрущевки» и двухэтажные апартаменты менее востребованы.
• Все жильцы обращают внимание на транспортную доступность. Если до метро два километра или автобус ходит один раз за час, сдать квартиру выгодно не получится.
• Для потенциальных клиентов, владеющих автомобилями или пользующихся услугами проката транспорта, важна удобная парковка.
• Аудитория зависит от местонахождения жилья. Туристам нужны комнаты поближе к вокзалам или памятникам, студентам — неподалеку от вузов.
• Для бизнеса на сдаче квартир в аренду важны расположенные поблизости магазины, кафе, торговые центры.
• Наличие домофона, консьержа, захватывающего вида из окна, чистого подъезда и прочих элементов комфорта не обязательно, но повысит спрос.

Где взять квартиру для аренды

При отсутствии опыта, начать лучше с одного объекта, чтобы разобраться в нюансах на практике. Но приемлемую доходность, позволяющей оставить основную работу, добиваются только при управлении хотя бы пятью квартирами. Изыскать их можно следующими способами:

• Сдать личное жилье. Снять для проживания недорогую комнату на окраине, а удачно расположенную в центре личную квартиру использовать в бизнесе.
• Купить недвижимость. Если нужной суммы на руках нет, можно оформить ипотеку. В этом случае прибыль от бизнеса покроет платежи по кредиту.
• Арендовать на долгосрок чужую квартиру. Так как посуточная выгоднее долгосрочной, даже необходимость платить владельцу жилья не оставит предпринимателя без доходов.

Как можно заметить, субаренда представляется простым вариантом. Но трудно найти владельца, который согласится сдавать жилье. Бизнесмену нужно убедить его в своей добропорядочности, заключить договор на несколько лет, либо  оговорить компенсацию за ремонт при отказе продления договора через год, согласно актам приема-передачи. Владелец жилья должен подтвердить согласие на субаренду документально, то есть добавить в договор с предпринимателем соответствующий раздел. Это избавит стороны от непонимания и поможет бизнесу выглядеть законно в глазах потенциальных клиентов и налоговой службы.

Поиск квартирантов

Бизнес на краткосрочной сдаче квартир в аренду требует постоянного пополнения базы клиентов. Таким способом зарабатывают многие граждане, поэтому придется приложить немало усилий, чтобы выделиться из общей массы. Нужно понять, на какую аудиторию будет рассчитана услуга. Это могут быть:

• абитуриенты и студенты-заочники, приехавшие на сессию;
• командированные сотрудники предприятий;
• предприниматели, прибывшие для переговоров;
• паломники, путешественники и туристы;
• спортсмены, музыканты и артисты, которые приехали на какое-то мероприятие;
• молодые влюбленные люди, которым больше негде уединиться.

В 80% случаев клиенты начинают поиск жилья с изучения объявлений в интернете. В их числе:

Площадки для рекламы

Часто начинающие предприниматели этим и ограничиваются, но стоит ли оставлять без внимания еще 20% аудитории? На такой случай пригодятся другие инструменты:

• Визитные карточки. Их можно распространять на вокзалах и среди таксистов, вручать квартирантам.
• Объявления в местных газетах. Текст должен быть кратким и понятным.
• Продвигать бизнес по сдаче квартир в аренду при помощи баннеров и перетяжек бесполезно. Это имеет смысл, только если получится установить рекламу у вокзала.
• Неплохо работают трафаретные надписи на асфальте и заборах в местах скопления приезжих. Наносить их нужно осторожно, чтобы власти не предъявили претензии.
• Не советуем создать сайт и продвигать его в контекстной рекламе. Агрегаторы будут всегда впереди.
• Молодежную и студенческую аудиторию может заинтересовать группа в Instagram или ВКонтакте. Здесь стоит разместить фотографии, отзывы и контактные данные.
• Периодически публиковать посты на форумах для туристов.

Как подготовить жилье

Независимо от того, какой способ подбора помещений предусматривает бизнес-план аренды квартир, предпринимателю наверняка придется приводить их в порядок. Ремонт должен быть надежным: при сдаче квартир посуточно стены, полы и двери подвергаются значительным нагрузкам. Кроме того:

• Покупая плитку, обои и прочие материалы, стоит сделать запас в 15–20%. Если жильцы что-то повредят, не придется через год искать такой же образец.
• Для отделки желательно использовать плитку. Красящиеся обои предпочтительные, их легче «подлатать».
• Не стоит устраивать конструкции и перегородки из гипсокартона. Ломаются они от любого неосторожного движения, а ремонтируются очень тяжело.

Как обустроить квартиру

• Для помещения нужна недорогая, но прочная мебель.
• Бытовая техника — простая и надежная. Минимальный список включает телевизор, холодильник и стиральную машину, кухонную плиту, чайник, утюг и прочие мелочи.
• Предметы повышения уровня комфорта — зеркала, коврики, светильники, посуда. Комплект уборочного инвентаря.
• Роутер вайфай с доступом и интернет.
• Наконец, предпринимателю понадобится терминал для расчета банковскими картами и мобильная GSM-касса с печатью чеков.

Чтобы повысить конкурентоспособность бизнеса по сдаче квартир посуточно, нужно обеспечить жильцам уровень комфорта не хуже, чем в приличных гостиницах. Для этого предпринимателю придется каждый месяц закупать различные расходные материалы:

• чай в пакетах, растворимый кофе и сахар;
• бумажные полотенца, туалетную бумагу;
• предметы гигиены для гостей — одноразовые тапочки, мыло, шампуни;
• моющие средства для уборки.

Чего опасаться при сдаче квартир посуточно

Бизнесмену придется иметь дело не только с честными и порядочными клиентами. Чтобы избежать неприятностей, предпримите некоторые меры безопасности:

• Хорошие отношения с соседями. Веселым компаниям в преддверии праздников рационально отказать.
• При подписании договора необходимо проверить паспорта квартирантов. Сделать их фотографии.
• Принимать квартиру при выезде арендаторов лично.
• В дверь врезать второй замок, ключи от которого не отдавать клиентам. Можно вместо него поставить электронный, чтобы регулярно менять код доступа.
• Застраховать квартиру и имущество. Такая услуга стоит не более 2–3 тысяч рублей в год.

Заключение

Посуточная аренда квартир только выглядит простым делом. Конечно, специальные знания для этого не потребуются, но предпринимателю придется постоянно бороться с конкурентами, осваивать методики общения с клиентами и поддерживать безупречное состояние помещений. Кроме того:

• Бизнес на краткосрочной аренде квартир нужно изучить изнутри. Можно снять жилье под видом клиента, чтобы оценить достоинства других предпринимателей.
• Стоит рассмотреть идею работы с юридическими лицами. Для этого понадобятся расчетный счет, печать и квитанции на бланках строгой отчетности.